AB Gayrimenkul Piyasasında Farklılıklar

Fatih Altunbaş

Geçtiğimiz yirmi yıl boyunca, Avrupa Birliği genelindeki emlak piyasaları, gayrimenkul fiyatlarında kayda değer bir büyüme yaşadı. Almanya, Fransa ve Hollanda gibi ülkelerde özel gayrimenkul değerlerinde istikrarlı ve önemli artışlar görüldü. Ancak İtalya ve Finlandiya, özel gayrimenkul sektörlerinde nispeten durgun veya minimum büyüme ile bazı istisnalarla öne çıktı. Bu yazımızda ev sahipliği oranları, göç eğilimleri, hükümet politikaları ve ekonomik temel ilke olan arz ve talebe odaklanarak bu farklılığa katkıda bulunan temel faktörler üzerinde duracağız.

2010 ve 2020 yılları arasında Almanya’da özel gayrimenkul fiyatları yaklaşık %80, Fransa ve Hollanda’da ise %50’nin üzerinde artış göstermiştir. Buna karşılık Finlandiya’da %20’nin altında mütevazı bir artış görülürken, İtalya’da neredeyse yok denecek kadar az bir büyüme yaşanmış, hatta bazı bölgelerde emlak değerlerinde düşüşler görüldü.

Genel değerlendirmelerde ev sahipliği oranları gayrimenkul talebinin kritik göstergesidir. AB genelinde, İtalya 2022 yılında %73 ile en yüksek ev sahipliği oranlarından birine sahipken, Finlandiya’nın oranı %65 civarındadır. Yükselen emlak fiyatlarına rağmen Almanya, kiralamaya yönelik kültürel tercihi ve son derece rekabetçi bir kira piyasasını yansıtan %50 civarında düşük bir ev sahipliği oranına sahip. Bu düşük mülkiyet tabanı, daha fazla insan mülk satın almaya yöneldikçe gayrimenkul için önemli bir talep oluşturmaktadır. Fransa’da ev sahipliği oranı %65 ile orta düzeydedir, ancak Paris gibi şehir merkezlerinde sınırlı arz ve yüksek talep nedeniyle fiyatlar yükselmiştir. Ev sahipliği oranı %69 olan Hollanda, güçlü kentleşme ve göçün etkisiyle konut talebini istikrarlı fiyat artışıyla dengeliyor.

İtalya’nın azalan nüfusu ve düşük doğum oranları, genç ve ekonomik olarak aktif İtalyanların göçü ile birleşince konut talebini azaldı. Göç yeni sakinleri getirmiş olsa da, çoğu ev sahibi olmak yerine kiralamaya odaklanan düşük gelirli gruplardır. Finlandiya da diğer Avrupa ülkelerine kıyasla düşük nüfus artışı ve sınırlı net göç yaşamaktadır. Kırsal ve banliyö bölgelerinde müstakil evlerin tercih edilmesiyle birlikte kentsel gayrimenkullere olan talep düşük kaldı.

Buna karşın Almanya, özellikle 2015 mülteci krizi sırasında konut talebini önemli ölçüde artıran bir göç çekim merkezi olmuştu. Fransa ve Hollanda, her iki ülke de büyük şehirlerdeki emlak piyasaları üzerindeki baskıyı artıran önemli kentsel göçler gördü.

Devlet teşviklerine gelince, İtalyan hükümeti emlak piyasasını canlandırmak için kayda değer politikalar uygulamamıştır. Yüksek emlak vergileri ve ilk kez ev alacaklar için sınırlı teşvikler yeni yatırımları caydırmıştır. Ayrıca, ekonomik durgunluk ve sıkı kredi piyasaları ev sahibi olmayı daha az erişilebilir hale getirdi. Finlandiya politikaları, spekülatif fiyat artışlarını sınırlayan konut satın alına bilirliğini ve kira kontrollerini popüler hale getirdi. İmar yasaları ve kentsel planlama kısıtlamaları da şehirlerde yüksek yoğunluklu konutların inşasını kısıtlamıştır.

Alman, Fransız ve Hollanda hükümetleri ise vergi teşvikleri, ilk kez ev alacaklara yönelik sübvansiyonlar ve uygun konut kredisi koşulları yoluyla ev sahibi olmayı aktif bir şekilde teşvik etmiş ve tüm bunlar fiyat artışına katkıda bulunmuştur.

Arz yönlü faktörler de ayrıca rol oynamakta. İtalya ve Finlandiya’da Milano, Roma ve Helsinki gibi şehir merkezlerinde ılımlı fiyat artışları görülürken, kırsal ve daha az nüfuslu bölgeler azalan nüfus nedeniyle arz fazlası ile mücadele ediyor. Bu durum, sınırlı konut arzı ve yüksek talebin fiyatları yukarı çektiği Berlin, Paris ve Amsterdam gibi şehirlerle kıyaslanabilir.

Ekonominin en temel kurallarından birisi arz ve talep farklılığıdır. Almanya ve Hollanda gibi yüksek talep ve sınırlı arzın olduğu ülkelerde fiyatlar hızla yükselmiştir. Bu talep, özellikle kentsel alanlarda konut ihtiyacını artıran önemli göç akınlarıyla daha da körüklenmiştir. Buna karşılık, İtalya ve Finlandiya’nın yüksek ev sahipliği oranları, daha az sayıda insanın mevcut konutlar için rekabet ettiği, talebi ve dolayısıyla fiyat artışını frenlediği anlamına gelmektedir. Buna ek olarak, Almanya, Fransa ve Hollanda gibi ülkeler, alıcılar için sübvansiyonlar ve vergi teşvikleri gibi olumlu politikalarla ev sahipliğini aktif olarak destekleyerek talebi daha da artırmış ve fiyatları yukarı çektiği görülüyor.

Özellikle artan emlak fiyatları açısından Türkiye emlak piyasası, Almanya gibi ülkelerdeki eğilimlerle bazı benzerlikler taşımaktadır (Türkiye’nin ev sahipliği oranı: 56%). Ancak, Türkiye’deki piyasanın arkasındaki temel faktör, son on yılda konut fiyatlarını ciddi ölçüde artıran yüksek enflasyon olmuştur. Enflasyon, insanlar servetlerini korumaya çalıştıkça gayrimenkule yatırım için bir katalizör görevi gördü ve sonuç olarak konut maliyetleri birçok yerel sakin için karşılanamaz hale geldi.

Diğer faktörler de bu büyümeyi hızlandırmıştır. Kentleşme ve nüfus artışı, 3,6 milyondan fazla Suriyeli mülteci de dâhil olmak üzere önemli göç akınlarıyla birleşince İstanbul, Ankara ve İzmir gibi kent merkezlerinde konut talebini önemli ölçüde artırmıştır. “Yatırım yoluyla vatandaşlık” programları ve yabancı alıcılar için vergi muafiyetleri gibi girişimleri, özellikle uluslararası yatırımcılardan gelen talebi daha da artırmıştır.

Hükümet politikalarının talebi ve fiyatları dengelemeyi amaçladığı Avrupa’daki daha düzenli piyasaların aksine, Türkiye piyasası spekülatif yatırımlar ve makroekonomik koşullara yüksek bağımlılık ile karakterize edilmektedir. Bu durum, enflasyon ve göçün talebi artırdığı, ancak yerel alıcılar için satınalınabilirliğin düşmeye devam ettiği ve ekonomik zorlukları da beraberinde getirdiği bir piyasa dinamiği meydana getirmiştir.

Türkiye hükümet politikalarının uzun vadeli sonuçları yeterince dikkate almaması her zaman eleştiriye açıktır. Bana göre Türkiye’yi etkileyen herhangi bir dış güç yok; her şey temel ekonomi ve matematiğe dayanıyor. Hükümet politikaları, etkilerini değerlendirmeden ne pahasına olursa olsun büyümeye öncelik verdiğinde, kaçınılmaz sonuçları da beraberinde getirir. Bu sonuçlar politika belirleyiciler tarafından değil, artan konut maliyetlerine, azalan satın alına bilirliğe ve büyüyen eşitsizliğe katlanmak zorunda kalan halka ciro edilir.

Bu amansız “büyüme” zihniyetinden vazgeçip refaha ve sosyal açıdan daha kapsayıcı bir devlet politikasına odaklanmanın zamanı gelmiştir. Türkiye’ nin vatandaşlarının refahına öncelik veren politikalara, konut sektörünün daha fazla düzenlenmesine, sosyal destek sistemlerinin iyileştirilmesine ve sürdürülebilir kalkınma ve büyümeye ihtiyacı var. Refah olmadan büyümenin bir anlamı yoktur ve Türkiye ancak bu sorunları ele alarak halkı için daha adil ve müreffeh bir gelecek inşa edebilme potansiyeline sahiptir..