{"id":51497,"date":"2024-12-27T12:22:25","date_gmt":"2024-12-27T09:22:25","guid":{"rendered":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/?p=51497"},"modified":"2024-12-27T12:23:54","modified_gmt":"2024-12-27T09:23:54","slug":"ab-gayrimenkul-piyasasinda-farkliliklar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/ab-gayrimenkul-piyasasinda-farkliliklar\/","title":{"rendered":"AB Gayrimenkul Piyasas\u0131nda Farkl\u0131l\u0131klar"},"content":{"rendered":"\n

Fatih Altunba\u015f<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ge\u00e7ti\u011fimiz yirmi y\u0131l boyunca, Avrupa Birli\u011fi genelindeki emlak piyasalar\u0131, gayrimenkul fiyatlar\u0131nda kayda de\u011fer bir b\u00fcy\u00fcme ya\u015fad\u0131. Almanya, Fransa ve Hollanda gibi \u00fclkelerde \u00f6zel gayrimenkul de\u011ferlerinde istikrarl\u0131 ve \u00f6nemli art\u0131\u015flar g\u00f6r\u00fcld\u00fc. Ancak \u0130talya ve Finlandiya, \u00f6zel gayrimenkul sekt\u00f6rlerinde nispeten durgun veya minimum b\u00fcy\u00fcme ile baz\u0131 istisnalarla \u00f6ne \u00e7\u0131kt\u0131. Bu yaz\u0131m\u0131zda ev sahipli\u011fi oranlar\u0131, g\u00f6\u00e7 e\u011filimleri, h\u00fck\u00fcmet politikalar\u0131 ve ekonomik temel ilke olan arz ve talebe odaklanarak bu farkl\u0131l\u0131\u011fa katk\u0131da bulunan temel fakt\u00f6rler \u00fczerinde duraca\u011f\u0131z.<\/p>\n\n\n\n

2010 ve 2020 y\u0131llar\u0131 aras\u0131nda Almanya’da \u00f6zel gayrimenkul fiyatlar\u0131 yakla\u015f\u0131k %80, Fransa ve Hollanda’da ise %50’nin \u00fczerinde art\u0131\u015f g\u00f6stermi\u015ftir. Buna kar\u015f\u0131l\u0131k Finlandiya’da %20’nin alt\u0131nda m\u00fctevaz\u0131 bir art\u0131\u015f g\u00f6r\u00fcl\u00fcrken, \u0130talya’da neredeyse yok denecek kadar az bir b\u00fcy\u00fcme ya\u015fanm\u0131\u015f, hatta baz\u0131 b\u00f6lgelerde emlak de\u011ferlerinde d\u00fc\u015f\u00fc\u015fler g\u00f6r\u00fcld\u00fc.<\/p>\n\n\n\n

Genel de\u011ferlendirmelerde ev sahipli\u011fi oranlar\u0131 gayrimenkul talebinin kritik g\u00f6stergesidir. AB genelinde, \u0130talya 2022 y\u0131l\u0131nda %73 ile en y\u00fcksek ev sahipli\u011fi oranlar\u0131ndan birine sahipken, Finlandiya’n\u0131n oran\u0131 %65 civar\u0131ndad\u0131r. Y\u00fckselen emlak fiyatlar\u0131na ra\u011fmen Almanya, kiralamaya y\u00f6nelik k\u00fclt\u00fcrel tercihi ve son derece rekabet\u00e7i bir kira piyasas\u0131n\u0131 yans\u0131tan %50 civar\u0131nda d\u00fc\u015f\u00fck bir ev sahipli\u011fi oran\u0131na sahip. Bu d\u00fc\u015f\u00fck m\u00fclkiyet taban\u0131, daha fazla insan m\u00fclk sat\u0131n almaya y\u00f6neldik\u00e7e gayrimenkul i\u00e7in \u00f6nemli bir talep olu\u015fturmaktad\u0131r. Fransa’da ev sahipli\u011fi oran\u0131 %65 ile orta d\u00fczeydedir, ancak Paris gibi \u015fehir merkezlerinde s\u0131n\u0131rl\u0131 arz ve y\u00fcksek talep nedeniyle fiyatlar y\u00fckselmi\u015ftir. Ev sahipli\u011fi oran\u0131 %69 olan Hollanda, g\u00fc\u00e7l\u00fc kentle\u015fme ve g\u00f6\u00e7\u00fcn etkisiyle konut talebini istikrarl\u0131 fiyat art\u0131\u015f\u0131yla dengeliyor.<\/p>\n\n\n\n

\u0130talya’n\u0131n azalan n\u00fcfusu ve d\u00fc\u015f\u00fck do\u011fum oranlar\u0131, gen\u00e7 ve ekonomik olarak aktif \u0130talyanlar\u0131n g\u00f6\u00e7\u00fc ile birle\u015fince konut talebini azald\u0131. G\u00f6\u00e7 yeni sakinleri getirmi\u015f olsa da, \u00e7o\u011fu ev sahibi olmak yerine kiralamaya odaklanan d\u00fc\u015f\u00fck gelirli gruplard\u0131r. Finlandiya da di\u011fer Avrupa \u00fclkelerine k\u0131yasla d\u00fc\u015f\u00fck n\u00fcfus art\u0131\u015f\u0131 ve s\u0131n\u0131rl\u0131 net g\u00f6\u00e7 ya\u015famaktad\u0131r. K\u0131rsal ve banliy\u00f6 b\u00f6lgelerinde m\u00fcstakil evlerin tercih edilmesiyle birlikte kentsel gayrimenkullere olan talep d\u00fc\u015f\u00fck kald\u0131.<\/p>\n\n\n\n

Buna kar\u015f\u0131n Almanya, \u00f6zellikle 2015 m\u00fclteci krizi s\u0131ras\u0131nda konut talebini \u00f6nemli \u00f6l\u00e7\u00fcde art\u0131ran bir g\u00f6\u00e7 \u00e7ekim merkezi olmu\u015ftu. Fransa ve Hollanda, her iki \u00fclke de b\u00fcy\u00fck \u015fehirlerdeki emlak piyasalar\u0131 \u00fczerindeki bask\u0131y\u0131 art\u0131ran \u00f6nemli kentsel g\u00f6\u00e7ler g\u00f6rd\u00fc.<\/p>\n\n\n\n

Devlet te\u015fviklerine gelince, \u0130talyan h\u00fck\u00fcmeti emlak piyasas\u0131n\u0131 canland\u0131rmak i\u00e7in kayda de\u011fer politikalar uygulamam\u0131\u015ft\u0131r. Y\u00fcksek emlak vergileri ve ilk kez ev alacaklar i\u00e7in s\u0131n\u0131rl\u0131 te\u015fvikler yeni yat\u0131r\u0131mlar\u0131 cayd\u0131rm\u0131\u015ft\u0131r. Ayr\u0131ca, ekonomik durgunluk ve s\u0131k\u0131 kredi piyasalar\u0131 ev sahibi olmay\u0131 daha az eri\u015filebilir hale getirdi. Finlandiya politikalar\u0131, spek\u00fclatif fiyat art\u0131\u015flar\u0131n\u0131 s\u0131n\u0131rlayan konut sat\u0131n al\u0131na bilirli\u011fini ve kira kontrollerini pop\u00fcler hale getirdi. \u0130mar yasalar\u0131 ve kentsel planlama k\u0131s\u0131tlamalar\u0131 da \u015fehirlerde y\u00fcksek yo\u011funluklu konutlar\u0131n in\u015fas\u0131n\u0131 k\u0131s\u0131tlam\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n\n\n\n

Alman, Frans\u0131z ve Hollanda h\u00fck\u00fcmetleri ise vergi te\u015fvikleri, ilk kez ev alacaklara y\u00f6nelik s\u00fcbvansiyonlar ve uygun konut kredisi ko\u015fullar\u0131 yoluyla ev sahibi olmay\u0131 aktif bir \u015fekilde te\u015fvik etmi\u015f ve t\u00fcm bunlar fiyat art\u0131\u015f\u0131na katk\u0131da bulunmu\u015ftur.<\/p>\n\n\n\n

Arz y\u00f6nl\u00fc fakt\u00f6rler de ayr\u0131ca rol oynamakta. \u0130talya ve Finlandiya’da Milano, Roma ve Helsinki gibi \u015fehir merkezlerinde \u0131l\u0131ml\u0131 fiyat art\u0131\u015flar\u0131 g\u00f6r\u00fcl\u00fcrken, k\u0131rsal ve daha az n\u00fcfuslu b\u00f6lgeler azalan n\u00fcfus nedeniyle arz fazlas\u0131 ile m\u00fccadele ediyor. Bu durum, s\u0131n\u0131rl\u0131 konut arz\u0131 ve y\u00fcksek talebin fiyatlar\u0131 yukar\u0131 \u00e7ekti\u011fi Berlin, Paris ve Amsterdam gibi \u015fehirlerle k\u0131yaslanabilir.<\/p>\n\n\n\n

Ekonominin en temel kurallar\u0131ndan birisi arz ve talep farkl\u0131l\u0131\u011f\u0131d\u0131r. Almanya ve Hollanda gibi y\u00fcksek talep ve s\u0131n\u0131rl\u0131 arz\u0131n oldu\u011fu \u00fclkelerde fiyatlar h\u0131zla y\u00fckselmi\u015ftir. Bu talep, \u00f6zellikle kentsel alanlarda konut ihtiyac\u0131n\u0131 art\u0131ran \u00f6nemli g\u00f6\u00e7 ak\u0131nlar\u0131yla daha da k\u00f6r\u00fcklenmi\u015ftir. Buna kar\u015f\u0131l\u0131k, \u0130talya ve Finlandiya’n\u0131n y\u00fcksek ev sahipli\u011fi oranlar\u0131, daha az say\u0131da insan\u0131n mevcut konutlar i\u00e7in rekabet etti\u011fi, talebi ve dolay\u0131s\u0131yla fiyat art\u0131\u015f\u0131n\u0131 frenledi\u011fi anlam\u0131na gelmektedir. Buna ek olarak, Almanya, Fransa ve Hollanda gibi \u00fclkeler, al\u0131c\u0131lar i\u00e7in s\u00fcbvansiyonlar ve vergi te\u015fvikleri gibi olumlu politikalarla ev sahipli\u011fini aktif olarak destekleyerek talebi daha da art\u0131rm\u0131\u015f ve fiyatlar\u0131 yukar\u0131 \u00e7ekti\u011fi g\u00f6r\u00fcl\u00fcyor.<\/p>\n\n\n\n

\u00d6zellikle artan emlak fiyatlar\u0131 a\u00e7\u0131s\u0131ndan T\u00fcrkiye emlak piyasas\u0131, Almanya gibi \u00fclkelerdeki e\u011filimlerle baz\u0131 benzerlikler ta\u015f\u0131maktad\u0131r (T\u00fcrkiye\u2019nin ev sahipli\u011fi oran\u0131: 56%). Ancak, T\u00fcrkiye’deki piyasan\u0131n arkas\u0131ndaki temel fakt\u00f6r, son on y\u0131lda konut fiyatlar\u0131n\u0131 ciddi \u00f6l\u00e7\u00fcde art\u0131ran y\u00fcksek enflasyon olmu\u015ftur. Enflasyon, insanlar servetlerini korumaya \u00e7al\u0131\u015ft\u0131k\u00e7a gayrimenkule yat\u0131r\u0131m i\u00e7in bir kataliz\u00f6r g\u00f6revi g\u00f6rd\u00fc ve sonu\u00e7 olarak konut maliyetleri bir\u00e7ok yerel sakin i\u00e7in kar\u015f\u0131lanamaz hale geldi.<\/p>\n\n\n\n

Di\u011fer fakt\u00f6rler de bu b\u00fcy\u00fcmeyi h\u0131zland\u0131rm\u0131\u015ft\u0131r. Kentle\u015fme ve n\u00fcfus art\u0131\u015f\u0131, 3,6 milyondan fazla Suriyeli m\u00fclteci de d\u00e2hil olmak \u00fczere \u00f6nemli g\u00f6\u00e7 ak\u0131nlar\u0131yla birle\u015fince \u0130stanbul, Ankara ve \u0130zmir gibi kent merkezlerinde konut talebini \u00f6nemli \u00f6l\u00e7\u00fcde art\u0131rm\u0131\u015ft\u0131r. \u201cYat\u0131r\u0131m yoluyla vatanda\u015fl\u0131k\u201d programlar\u0131 ve yabanc\u0131 al\u0131c\u0131lar i\u00e7in vergi muafiyetleri gibi giri\u015fimleri, \u00f6zellikle uluslararas\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lardan gelen talebi daha da art\u0131rm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n\n\n\n

H\u00fck\u00fcmet politikalar\u0131n\u0131n talebi ve fiyatlar\u0131 dengelemeyi ama\u00e7lad\u0131\u011f\u0131 Avrupa’daki daha d\u00fczenli piyasalar\u0131n aksine, T\u00fcrkiye piyasas\u0131 spek\u00fclatif yat\u0131r\u0131mlar ve makroekonomik ko\u015fullara y\u00fcksek ba\u011f\u0131ml\u0131l\u0131k ile karakterize edilmektedir. Bu durum, enflasyon ve g\u00f6\u00e7\u00fcn talebi art\u0131rd\u0131\u011f\u0131, ancak yerel al\u0131c\u0131lar i\u00e7in sat\u0131nal\u0131nabilirli\u011fin d\u00fc\u015fmeye devam etti\u011fi ve ekonomik zorluklar\u0131 da beraberinde getirdi\u011fi bir piyasa dinami\u011fi meydana getirmi\u015ftir.<\/p>\n\n\n\n

T\u00fcrkiye h\u00fck\u00fcmet politikalar\u0131n\u0131n uzun vadeli sonu\u00e7lar\u0131 yeterince dikkate almamas\u0131 her zaman ele\u015ftiriye a\u00e7\u0131kt\u0131r. Bana g\u00f6re T\u00fcrkiye’yi etkileyen herhangi bir d\u0131\u015f g\u00fc\u00e7 yok; her \u015fey temel ekonomi ve matemati\u011fe dayan\u0131yor. H\u00fck\u00fcmet politikalar\u0131, etkilerini de\u011ferlendirmeden ne pahas\u0131na olursa olsun b\u00fcy\u00fcmeye \u00f6ncelik verdi\u011finde, ka\u00e7\u0131n\u0131lmaz sonu\u00e7lar\u0131 da beraberinde getirir. Bu sonu\u00e7lar politika belirleyiciler taraf\u0131ndan de\u011fil, artan konut maliyetlerine, azalan sat\u0131n al\u0131na bilirli\u011fe ve b\u00fcy\u00fcyen e\u015fitsizli\u011fe katlanmak zorunda kalan halka ciro edilir.<\/p>\n\n\n\n

Bu amans\u0131z “b\u00fcy\u00fcme” zihniyetinden vazge\u00e7ip refaha ve sosyal a\u00e7\u0131dan daha kapsay\u0131c\u0131 bir devlet politikas\u0131na odaklanman\u0131n zaman\u0131 gelmi\u015ftir. T\u00fcrkiye\u2019 nin vatanda\u015flar\u0131n\u0131n refah\u0131na \u00f6ncelik veren politikalara, konut sekt\u00f6r\u00fcn\u00fcn daha fazla d\u00fczenlenmesine, sosyal destek sistemlerinin iyile\u015ftirilmesine ve s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilir kalk\u0131nma ve b\u00fcy\u00fcmeye ihtiyac\u0131 var. Refah olmadan b\u00fcy\u00fcmenin bir anlam\u0131 yoktur ve T\u00fcrkiye ancak bu sorunlar\u0131 ele alarak halk\u0131 i\u00e7in daha adil ve m\u00fcreffeh bir gelecek in\u015fa edebilme potansiyeline sahiptir..<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Fatih Altunba\u015f Ge\u00e7ti\u011fimiz yirmi y\u0131l boyunca, Avrupa Birli\u011fi genelindeki emlak piyasalar\u0131, gayrimenkul fiyatlar\u0131nda kayda de\u011fer bir b\u00fcy\u00fcme ya\u015fad\u0131. Almanya, Fransa ve Hollanda gibi \u00fclkelerde \u00f6zel gayrimenkul de\u011ferlerinde istikrarl\u0131 ve \u00f6nemli art\u0131\u015flar g\u00f6r\u00fcld\u00fc. Ancak \u0130talya ve Finlandiya, \u00f6zel gayrimenkul sekt\u00f6rlerinde nispeten durgun veya minimum b\u00fcy\u00fcme ile baz\u0131 istisnalarla \u00f6ne \u00e7\u0131kt\u0131. Bu yaz\u0131m\u0131zda ev sahipli\u011fi oranlar\u0131, g\u00f6\u00e7 …<\/p>\n","protected":false},"author":30,"featured_media":51499,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_themeisle_gutenberg_block_has_review":false,"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[69,38,43],"tags":[],"class_list":["post-51497","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","","category-fatih","category-guncel","category-yazarlar"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/51497","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/30"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=51497"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/51497\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/51499"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=51497"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=51497"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/akincilardergisi.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=51497"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}